税筹干货：完整版房地产企业税筹方案参考，附详细案例——房地产企业土地增值税的税收筹划（上）

房地产企业土地增值税的税收筹划国家税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于国家税务法规，立足于税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策：

1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。

2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。

3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。

4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。

5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下方案：

房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。“临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20％的增值额”就是“临界点”。

基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。

控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目（主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%）。

必须主意到，税法允许扣除的项目比企业自己实际核算中涉及的项目要少，计算增值额时必须以税法的规定为准。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税；纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。房地产企业如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。

案例分析

某房地产开发企业，销售收入为1.5亿元，其中普通住宅为１亿元、豪华住宅销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅为8000万元，豪华住宅为3000万元。

1、不分开核算应缴纳土地增值税：增值率：（15000－10000）÷11000×100%＝36%适用税率：30%应纳税：（15000－11000）×３０%＝1200万元

2、分开核算应缴纳土地增值税：普通住宅增值率：（10000－8000）÷8000×100%＝25%适用税率：30%应纳税：（10000－8000）×30%＝600万元；豪华住宅增值率：（5000－3000）÷3000×100%＝67%适用税率：40%应纳税：（5000－3000）×40%－3000×5%＝650万元二者合计：600万元+650万元=1250万元如上所述，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。原因在于普通标准住宅的增值率为25%，已经超过20%，仍须缴纳土地增值税。

因此，必须通过进一步筹划，适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内，从而实现免缴土地增值税、降低房价（或提高房屋质量、改善房屋配套设施等）的效果，在激烈的销售战中取得优势。我们对上例给出的条件做一点改动，然后来计算土地增值税的税负和企业的收益情况。

3、进一步筹划后分开核算应缴纳土地增值税：进一步筹划的重点是将普通住宅增值率限制在20%，有以下两种方法：

（1）增加可扣除项目金额假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除项目金额从（10000－ｙ）÷ｙ×100%＝20%等式中可计算出，ｙ＝8333万元。此时，普通住宅免税、豪华住宅应缴纳650万元，实际总共免税550万元；扣除为增加可扣除项目金额多支出的333万元，企业可增加收入217万元。增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%，而各省市在10%之内确定了不同的比例，要注意把握。这是，可以应用第二种方法。

（2）降低房屋价格降低房屋销售价格导致销售收入减少了，在可扣除项目金额不变的前提下，增值率自然会降低。这一方法是否适当，关键在于比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20%，则销售收入从（Ｘ－8000÷8000×100%＝20%中可求出，Ｘ＝9600万元。此时该企业应缴纳的豪华土地增值税为650万元，节省税金600万元，与减少的收入400万元相比节省了200万元，比第一种方法少节省17万元。