多城拟降低二套房首付比例，楼市优化政策持续出台，释放了哪些信号？

（证券日报）多地正在研究调整个人住房贷款政策。据《证券日报》记者了解，福州、厦门、西安、南昌等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限。对此，记者致电多家当地银行及分支机构了解情况。多数银行表示，暂未收到二套房首付比例调整通知，不过也有银行称已跟进执行。

专家表示，不同于其他政策，降首付政策的实施，影响范围广泛，对新房和二手房市场都有拉动作用，从而对楼市形成支持。展望未来，房地产行业支持政策还有较大空间。

多地拟下调二套房首付比例

《证券日报》记者从厦门部分银行证实，自8月16日起，厦门二套房首付比例已经由50%降至40%；二套住房商业贷款利率下限也由贷款市场报价利率（LPR）上浮80个基点调整至上浮60个基点，即二套房贷款利率由原来的5%降低至4.8%。

除了厦门，福州、西安等热点二线城市近日也有政策放宽的预期。近期，福州有关部门研究优化调整住房信贷政策。据了解，福州拟对已有一套住房且房贷尚未偿清、再次申请个人住房贷款的购房人，首付比例由目前的50%下调至40%。西安也在研究调整个人住房贷款政策，拟降低个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限。南昌近日也出台楼市新政，对于首次购房首付比例最低执行20%，二套房首付比例最低执行30%。

不过，《证券日报》记者致电上述地区部分银行个贷部门，相关个贷人员均表示，目前还未接收到总行下发的相关通知。西安某国有大行的个贷经理告诉记者，暂未收到二套房首付比例和贷款利率调整通知，目前二套房首付比例依然是60%，利率是LPR上浮80个基点。

楼市优化政策持续出台

7月24日，中共中央政治局会议对房地产政策定调后，住建部、国家发改委、央行等多部委均释放积极信号，为市场注入信心。其中住建部明确指出，将进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。随后北上广深等多个城市住建部门发声支持刚性和改善性住房需求。另外，多个城市已出台新政，例如，杭州部分区域扩大差异化限购范围、郑州暂停执行限售政策等。

福州、厦门、西安、南昌等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限。由此可见，各地都在积极落地相关举措。

东方金诚首席宏观分析师王青对《证券日报》记者表示，这些措施体现了各地在因城施策原则下，进一步加大针对刚需和改善性需求的支持力度，意味着在中央对房地产市场供求形势做出新的定调后，行业支持政策正在全面加码。

针对持续处于调整期的房地产市场，中指研究院市场研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，从未来政策优化方向来看，当前一线城市和核心二线城市调控政策较为严格，限购政策、限贷政策仍有优化空间，普通二线及三四线城市限制性政策或进一步放开甚至取消。对于一线及核心二线城市，政策优化或仍是渐进式推进，限购方面，优化购房条件、扩大非限购区范围是重要方向，同时结合生育政策，对多孩家庭、投靠家庭的限购套数等给予支持。限贷方面，优化“认房又认贷”、降低首付比例支持合理住房需求释放。

王青表示，未来房地产行业支持政策还有较大空间。首先，5年期以上LPR报价还可能进一步下调。其次，在存量房贷利率调整方面，考虑到当前政策面的提法已由之前的“支持和鼓励”，调整为“指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，下半年降低存量房贷利率势在必行。最后，在7月底监管层明确“认房不认贷”之后，接下来的重点是进一步放松一线城市和二线城市限购限贷。以上政策虽然涉及范围有限，但对楼市预期具有很强的引导作用，对在较短时间内推动房地产行业企稳回暖具有重要意义。

二套房以改善性需求为主，改善性需求已成为当前的购房主力，降首付来刺激改善性需求，具有一定的效果。

据中指研究院调研数据，2022年房地产需求的细分占比依次为改善性需求38%、刚性需求23%、投资购房22%、学区购房14%以及其他购房。

目前，北上广深的二套房首付比例均在50%以上，其中，深圳70%、北京60%，上海和广州均为50%。其他热点城市，基本也都在40%以上。从鼓励购房的角度看，热点城市的二套房首付比例仍有较大下调空间。

此外，在二套房认定标准上，也有放松空间。前些日子住建部表态“认房不认贷”，在顶层设计上对前期限制性政策做了一次性调整，但落地层面，似乎并未全面铺开。

在房地产供需形势已经发生重大变化的当下，前期这些限制性政策应该尽快取消，让供需回归市场化。

当前，过去十几年房地产调控的惯性思维深入人心，导致对前期不合理政策的清理速度太慢，往往会贻误战机。

（1）首套房首付比例：2016 年《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》的规定，在实施限购的城市首套房最低首付比例为 30%，不实施限购措施城市原则上首套房最低首付款比例为 25%，但各地可向下浮动 5 个百分点。目前，北京、上海，当前首付比例是35%，其他实施限购的热点城市首付比例30%，仍有下调空间。

（2）二套房首付比例：目前，北上广深的二套房首付比例均在50%以上，其中，深圳70%、北京60%，上海和广州均为50%。其他热点城市，基本也都在40%以上。从鼓励购房的角度看，热点城市的二套房首付比例仍有较大下调空间。

（3）二套执行首套政策：认房认贷标准调整。这个多地已经在优化，属于过去一段时间政策松绑的重要方向。近日住建部表态“认房不认贷”，在顶层设计上对前期限制性政策做了一次性调整。

（4）房贷利率：按照现有规定，首套房贷利率不得低于 LPR 减 20 个基点，二套房放贷利率不得低于LPR+60个基点。最新的5年期LPR为4.2%，首套房LRP减20个基点为4.0%，二套房加60个基点就是4.8%，4%的首套房贷利率基本到位，但二套房4.8%的利率太高了，属于典型的抑制性利率，有较大的下调空间。

（5）限购政策：一线城市仍执行较严格的限购政策，热点二线城市的核心区也在执行限购政策，仍有优化空间。

今年以来多地优化或取消“认房认贷”政策。数据显示，超七成城市“认贷不认房”，即只要结清已有贷款，再次贷款购房均算首套。另有29城仍执行认房认贷政策（含部分区域执行），其中包括一线城市及东莞、佛山、中山、珠海等大湾区城市。

从未来角度看，首付比例下调的空间依然存在，但幅度可能有限。

近日召开的中央经济工作会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。

考虑到当前房地产市场供求格局发生根本改变，居民住房消费更趋理性，尤其是首次购房者的需求数量有所减少，房地产新政不会带来房地产价格的过快上涨。

目前一线城市严格控制人口增长规模，部分白领选择经济发达、人才缺口大、薪酬水平较高的“1.5线”及二线城市就业及居住，新政无疑为这部分人群带来了安居机会，将促进这些城市住宅市场成交量的提升，随着交易量回暖，房价也有望稳步上涨。

对于部分经济欠发达的三、四线城市作用不大，这些城市在有业无产的现状下，人口净流出的情况难以得到改善，区域房地产市场缺少增量需求，仅凭小幅降低首付仍然难以提振成交量上升。

救楼市不是涨房价，是救影响最大的房地产上下游产业链。

救消费，救出口，不是刷经济数据，看上的是内外需的重要地位。

个人认为，楼市是一定要救的，因为楼市事关很多民生项目，是我们整个经济的支柱。

中国家庭70%的资产配置在房地产上，房地产价格下跌，家庭资产缩水。这对居民的资产和收入是一个打击。

其实就是从限制大家炒房转移到鼓励大家买房、炒房，不光这几个城市会降低二套房的首付比例，后面还会有更多城市降低二套首付比例，甚至降低三套、四套的首付比例。

我说过很多次在取消认房认贷之后就不存在二套刚需和改善之说，真正的居住需求只会是一套，超过两套的基本上都带投资性质，这也是很多国家征收房地产税的逻辑，第一套作为居住的基本需求房产税可以直接免了，两套及以上是想作为财产收益那么就应该相应的征收财产税。

国内因为这些年没有完善的房地产税制度，而房价多年连续快速上涨，给予了一个社会普遍预期房屋是最好的投资品，甚至在2019年之前房屋成交数据中购买二套的客户超过首套购买客户，也就是说房屋的投资需求已经超过真正的居住需求，然后房地产管控、疫情影响、生育率快速下滑三重打击直接扭转社会普遍预期，房屋不光已经不是最佳投资渠道，甚至已经不具备投资价值了，结果是房屋的销售量快速下跌，不断的腰斩。

现在的政策其实就是放开限制鼓励大家投资房产、炒房产，但是房价预期还是缓慢下跌，这就是明晃晃的鼓励大家去干一个赔钱的投资，然后还回过头来说怎么大家都不响应政策，所以我才一直说现在的房地产刺激政策就像是“给癌症患者喂中药”一边喂一边喃喃自语倒“快好了、快好了、喝了这副药说不定就能下床了”

国家提供除降价以外的所有优惠，我给予除了买房以外的所有支持！

守好自己的本分，尊重国家的命运！

其实早在2010年，KK就在天涯论坛上发表了一篇关于国内房地产发展的帖子，其中详细结合国情，对国内房地产市场的形势做出了独到的判断并做出了预言。

这篇帖子对于80后的读者来说，留下了深刻的印象，展示了KK大神在经济领域的深厚见解。

跟天涯论坛kk大神预测的一样，zg房产市场的本质，国家队来接手。一方面是将大量民营kfs清除出市场，然后央q国q垄断一手房以便控制风险。另一方面是商品房在不断涨价后，等房价涨到绝大部分人买不起的时候，就会开始转向提高租金继续去收割，比如最近的深圳统租。

原文链接（很快就会被河蟹，建议先保存）：https://pan.quark.cn/s/20c917683d8f

1. 房地产是一整套产业链
2. 农产品是温饱根基
3. 普通城市白领是被压榨最严重的群体，他们位于金字塔的底层，需要通过艰难的努力往上爬
4. 物价高的原因： 要养公务员 政府拿着钱但是投资效率低下 用于打点的fubai成本
5. 通货膨胀就是剪老百姓羊毛，让权贵的财富更加集中
6. 政府会保证绝大多数人民的吃饭问题，同时会让中下层群众手中的余钱基本消耗在特定的商品上面 80年代，民众的钱消耗在三大件上：自行车，手表，缝纫机 90年代，彩电，冰箱，电话，空调 现在，汽车和房地产 汽车是工业化产品，不具备稀缺性 房地产具备了投资品和生活必须品的双重属性，即可以让金字塔中上层的精英群体依靠房地产保值增值，又可吸收掉中下层群众的未来若干年的结余资金
7. 体制内和体制外 体制内是统治阶级，维护自己的利益，制定各种政策都会首先保证自己的利益 违背统治阶级利益的事情及时出台也难以执行 一个庞大的国家机器要想正常运转，必须得让手下的和自己的利益一致。如果自己吃肉，手下的连汤都没得喝，这个机器就转不动了
8. 北京的房子是全国有钱人买的，省会的房子是全省的有钱人买的。但是当省会城市距离一线大城市在6个小时高速以内，省里的有钱人的资金就会流向一线大城市，而不是省会
9. 买房取决于目前手里的资金和对未来收入的预期，要充分考虑自己的收入水平
10. 越偏远的地方越黑暗，越偏远的地方越不存在公平，越偏远的地方贫穷群众的比列越大，越偏远的地方权贵生活得越腐败，越奢华 资源的稀缺，导致权贵易于对资源形成垄断，通过以低收入高物价的方式，对底层群体进行赤裸裸的掠夺
11. 多了解政府政策，理解政府的意图，通常而言，如果政府发布政策，不涉及多部门，特别是财政部，那么可以视作是“我们有一个美好的想法”，而不会真的去做事
12. 房产税是政府增加收入的一种手段，但是实际推行起来阻力会很大，最后很可能是增加房租
13. 房地产的一级市场： 城市规划，城中村改造，旧房拆迁，城市综合体开发 中央政府参与的是房地产的一级市场
14. 公租房是为体制内服务的
15. 私企员工没有拥有社会关系和关键客户，掌握在公司和老板的手里，所以，私企员工具有很强的可替代性。
16. 人基本物质需求是衣食住行，医疗、教育、基本的食品、教育、医疗不敢碰 房产是可以的，因为租房也能活下去 产权房屋价格的上涨牺牲的主体只是体制外部分都市白领的利益，换来的不过是网络上没完没了的牢骚和咒骂 只有体制外的都市中下层群众才是高房价的受害者，可是这个群体的地位真的很微不足道 这些既无稳定工作（低层都市白领失业的概率还是蛮大的）又无自己的房产的都市小白领是金子塔底层被压榨的对象，甚至远远不如交通便利地区的农民
17. 真实反应居住成本的是房屋租金，而不是房价
18. 战争来了，手中的钱会变成废纸
19. 货币超发，如果资金不进去房地产，那么作为刚需的刚需，农副产品的价格就会上涨，这是不可接受的
20. 一线城市，当新房的价格低于周边二手房价，并且成交量开始逐渐攀升就是买房的时机。如果你赶上了国家调控的好时机，那你就要认真选房，做足功课，迅速出手。因为买到一套户型、位置、楼层都让你满意的房子，在商品房热销期，是很难的事情，根本没有给你挑选的机会，而在调控期，或许房价没怎么下降，但绝对给了你挑选的余地。 买房的位置要参考政府的规划。 要尽量一步到位。 公园地产未来是稀缺资源。
21. 养老的问题需要考虑，体制外人员养老确实是个问题，做生意的赚钱养老，聪明的下手早的以房养老。最惨的是没有混上去，且又没有特殊技能的私企打工仔。养老实在是个大问题。
22. 不要试着说服别人，浪费时间
23. 存钱不如存资源
24. dfzf不会为民着想，大多数时候都是逐利
25. 任何税种最终都要转嫁到社会最底层群众身上
26. 中国的学者是很难拿出点时间好好搞搞学问的，功利性太强
27. 货币泛滥和分配不公才是实体经济发展困难，房价高企的根本原因
28. 关于通货膨胀问题，体制内的职工工资一定会与时俱进的。体制外人员的薪水不取决于通货膨胀，而是取决于行业的利润率，企业的利润和个人的能力运气。对于多数竞争激烈，产能过剩行业内的民营企业一般员工，工资增长是很难抵御通胀的，而且由于通胀导致生产成本的价格上涨，减薪甚至裁员的可能反而更大。
29. 提高了首付主要还是防范金融风险，政府调控的目的从来也不可能是解决穷人的买房问题。恰恰相反，金融风险来自于让穷人买房，所以提高首套房首付比例，杜绝穷人买房，才是防范金融风险的有效手段。同时可以推升租金上涨，政府推出的公租房才有市场，有钱可赚。
30. zf初重拳打击的结果往往取得相反的效果，因为政府如果希望继续执政是绝不可能让房地产崩盘的，房地产的崩盘将同时埋葬现有体制，社会“和谐”将不复存在。如何让房地产持续稳定与gdP同步上涨是政府最大的难题，完全取决于领导的智慧，但是以现在的水平来看，是很难做到的。
31. 我们是实行双轨制国家，在经济全球一体化的今天，内部并不与外部接轨。这个好比是互联网，我们重要部门的内网是绝不会跟外网联结的。 改变只有两个前提，一是外族入侵，二是出现全国性的大饥荒。否则期望房价崩盘重建一个新世界是没有可能的。
32. 垄断企业的低效率，fubai，强迫定价，强制消费，这些古今中外都是一样
33. 股票与房地产不同，并不能创造财富，只是财富再分配的工具，但是财富再分配，是庄家分配散户的钱，而不是散户分配庄家的钱。所以炒股要有庄家的思维才能挣钱。
34. 一个没有法制的社会，奉行者赤裸裸的丛林法则，什么是对？什么又是错？理由就永远站在强者一边，强者可以随自己的意愿决定弱者的生死。 这个社会是可怕的。
35. 炒概念没有实体支持的房价，就是击鼓传花的博傻子游戏
36. 25岁不是考虑失业的年龄，35岁体制外没有混出来的群众才应该考虑失业问题。 所以房子一定要趁年轻买，刚开始钱不够，就不要计较太多，先买个小的，以后有能力再换，如果没混出来，以后起码有个自己的窝住。不至于租房子被人赶出来。
37. 不是所有公务员都能够上位，也不是所有公务员能够分到房子，特别是二线以上城市，将来普通的底层公务员住公租房的可能性更大。
38. 中国所有的问题都是政治问题，而不是经济问题，离开政治谈经济，永远找不到问题的答案
39. 老龄化社会，养老是比房子更大的问题
40. 进不了体制内的，无论是不是大学毕业，凡是有头脑的、懂做生意的，会一技之长的，只要不懒，活的肯定比无特长一般在公司打工的小白领强。

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8月酷暑炎炎，叠加房企中报暴雷季，又一波房地产放松政策袭来。

第一条是关于限购放松的政策。

8月30日，福州出台《关于调整优化房地产政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》，内容涉及调整完善购房政策、优化施工许可审批手续2个方面。主要内容为：

1.本市户籍居民家庭在限购区域内已拥有2套及以上商品住房（含二手住房）的，暂停向其销售限购区域内单套建筑面积144平方米及以下的商品住房（含二手住房）。
2.非本市户籍居民家庭在限购区域内已拥有1套及以上商品住房（含二手住房）的，暂停向其销售限购区域内单套建筑面积144平方米及以下的商品住房（含二手住房）。
3.居民家庭生育二个孩子及以上，其中一个(或一个以上)孩子未成年的，根据子女出生医学证明或户籍证明等，可在限购区域内再购买1套144平方米及以下的商品住房（含二手住房）。
4.为多方筹集租赁住房和保障性租赁住房房源，居民家庭将限购区域内名下已办理产权证的存量住房作为租赁住房或保障性租赁住房全部出租后，可在限购区域内再购买1套建筑面积144平方米及以下商品住房（含二手住房），用于自住。

正文太长太绕，注意关键词“本市户籍”，之前的文件更常见的提法是“五城区”，也就是说不包含原来福州下辖的八个县，即“大福州”和“小福州”的差别。

简而言之：

调整前，非福州市五城区居民家庭在限购区域内限购1套。

调整后，福州市户籍的非五城区居民家庭在限购区域内限购2套。

福州原“八县”人民，包括长乐、闽侯、福清、连江、永泰、罗源、闽清、平潭，一直以来都是福州购房的主力人群，客户层次丰富多样，不仅有刚需、还有改善甚至顶豪客户，购买目的既有自住，也有投资，不少人已经进城落户并扎根福州多年，成为“新福州人”。

然而，此前福州的限购政策一直将原“八县”人民视作“外地人”、“炒房元凶”加以种种限制条件，又是要交1年社保，又是限购1套的，直到2022年才开了一个小口子，允许长乐人也可以购买2套。

现在为了救市，又把其余的六个县（含闽侯、福清、连江、永泰、罗源、闽清）都拉拢过来，都按“福州人”的待遇配享2套市区房，八县是工具人实锤了。

细心的人可以发现，平潭这次依然被排除在外，没有成为“胶己人”，是什么原因呢？几米君脑补了一下小剧场：

平潭：

——福州大哥，这次要搓圆仔汤，怎么不带上我？我可是一向拱卫海峡，忠心不二的啊！

福州：

——你看看，长乐是我直属的市区，福清虽然县级市还是我在代管的，他们都跟着省会大哥走，所以我们都是福州户籍的。你都自立门派，升级为综合实验区了，车牌都不是闽A了，你根本没有资格来开这个会！

话说回来，八县真正想买福州的客户基本上已经通过各种形式收割殆尽了，剩下一些不愿意移户口又想买福州房的，还买第2套的这种客户，还能有多少呢？

再说政策的第三条二孩家庭额外增加1张房票、第四条多房出租备案家庭额外增加1张房票的政策，去年便已经发布了，印象里当时并没有公开发文而是偷偷执行，旧事重提因此不算是新增政策。

到现在这个地步了还这么弯弯绕绕的，几米君真心建议不如直接把限购政策废除算了，要写这么多文字也怪费脑子的，连中介都晕乎了。

第二条是关于限贷放松的政策。

8月中旬，传福州五区户口，购买二套房名下有一套房贷未结清的，首付要求从五成降至四成，主要目的是提高改善性需求家庭的购房积极性。

8月30日，广州、深圳在同一天响应号召，出台了首套房“认房不认贷”的政策。

“认房不认贷”政策通俗一点说就是一时失身不要紧，只要攒够了赎身的钱，还可以认定为黄花闺女（卖旧房买新房结清贷款就算首套），或者你在外面玩的很花哪怕包了二奶，只要家里面没发现就还当你是正人君子（外地贷款记录不影响本地首套认定），都可以享受首套房的低首付和低利率。

对于超高房价的一线城市而言，首套房“认房不认贷”无疑是一个重大的利好消息。

一线城市下场抢夺客户，二三线城市的危机感应该更强才是，相比之下福州这次的限贷放松幅度就显得波澜不惊了。

你说政策有没有效果？9月1日也就是明天，福州2023年第二场土拍合计14幅地块就要出让了，到时候就自然会见分晓了。

值此生死存亡之秋，城市竞争越发激烈，哪个城市的房地产市场弱势，哪个城市就会最先倒下。

“房住不炒”这个长期约束地方头上的紧箍咒已经被解除了，现在正是各地政府各显神通的时候。

比如说，最近讨论热烈的存量房贷利率调减，各个银行都已经做了预案，福州完全有条件可以争取做个全国的先行示范区嘛！

有位伟人不是说过嘛：

思想再解放一点，胆子再大一点，办法再多一点，步子再快一点！