房价走势预判丨2022 年后的南京房价会是什么水平？各板块价格梯度会呈现怎样的变化？

元旦将至，2021 即将画上句号。

回首这一年，新房企加快进驻，开发理念持续更新，产品迭代升级，精品接连涌现。回首屡创高位的土地出让，仍旧是城市运营的推动力。

低效用地开发破局，土地出让换得筹码，又用于推动一级开发。各类附加条款的左右，开发商仍是区域拓荒的主力。

楼市有涨有跌，有人笑有人哭，买房者与卖房者都直呼太不容易。而房价走势，虚虚实实间，继而加快两级阶层分化。

鉴往知来时，南京楼市即将开启新征程，每个人都在共享城市与时代，改革与开放，创新与发展，美好与梦想的新机遇。

那么，对于即将到来的 2022 年，南京房地产会有哪些新趋势？房价又会呈现怎样的变化？欢迎用图文与我们分享。

从供需侧聊一聊

明年1-6月楼市市场底出现，属于较好的入市机会。反观政策面已呈现回暖，市场信心重振，需求约4月份集中释放，但对于多数板块的大户型仍然是去化艰难。

反观土拍，由于今年土地流拍较多，导致明年6-12月上市量较小，二手房有望全面回暖，是一个不错的二手房抛手机会。预计明年三四季度上市量有所降低，供需恢复平衡。

2022年，楼市基调基本确定，那就是实现共同富裕！所以在实现富裕之前必须先稳下来！

事实上，就楼市而言，其实这2、3年的确定性在增强，因为政策导向越来越明朗——即所有调控手段的初心、出发点都离不开三大顶层架构。

• 其一，房住不炒，租购并举；
• 其二，稳地价，稳房价，稳预期的「三稳」；
• 其三，三道红线与二道红线倒逼房企进入「稳健发展」模式；

房地产税试点大概率会如期推进，最迟明年上半年就会有结果。因此不要指望一二线城市会出现批量上涨的可能。也不要指望三四五线城市，还能再次复制狂飙式暴跌。

相反，绝大多数城市都将横盘乃至回落，只有少部分供求紧张的核心城市还有机会。而至于未来行业集中度，不仅是销售额集中，更是「土地集中，资金集中，人才集中」等一系列集中...

比如目前最安全、最优质的四大一线城市核心地段项目，基本都是央企、国企获得，当然除这些「国家队」外，大概两类民营房企也会活得很好。

• 财务稳健，战略清晰、竞争优势鲜明的头部房企；
• 地方龙头房企，尤其还没有完全市场化的区域房企；

这里补充一句，刚需自住得趁早买，核心地段资产会越来越贵。

你好，这是南京 最新房价数据，希望对你有帮助。

南京楼市2022年1月汇总数据出炉，其中：
一、南京楼市二手房挂牌价从27932元变为27915元，本周下跌17元，持续下跌。
二、南京楼市近三周在售二手房数量为120908套，110403套，131254套，上下震荡。

三、南京楼市近三周在售二手房成交数量为1565套，1735套，1557套，上下震荡。

现在南京房价还是一跌再跌的，这个春节南京楼市的热度不太行，尤其是南京的二手房市场，往日小阳春的行情，似乎依旧没有出现。

当下南京的待售二手房数量直接从原来的11万套，一口气增加到了13万套，不知道是南京房产中介操作失误，把之前隐藏的那部分二手房给上架了，还是南京的房东也得到了什么消息，想要抛售二手房了。

现在南京房价太虚高了，尤其是南京的二手房挂牌价，非常虚高。南京鼓楼区的一些学区房，二手房挂牌价居然高达9万多，而哪怕是在南京的一些郊区，只要是能和学区牵扯关系的，二手房挂牌价都是3万4万一平，整个南京房价的都比较虚。

如果在南京实行房地产税试点的话，那么对于当下比较虚高的南京房价来说，肯定是有影响的。毕竟南京可是有非常多的土著，人口五六套房的。南京到现在都没有敢出二手房指导价，也是知道南京房价比较虚高，如果真的调控严格的话，南京房价的泡沫就要被刺破了。

2021年南京楼市靠着南京都市圈，以及江北的一些外来炒房客，才勉强地营造了一个楼市小阳春，结果下半年就躺平了。

现在南京房价依旧是处于下跌当中，购房者的议价空间比较大。

金三银四即将到来，但是客观来说，不管今年的舆论如何频频吹风，南京楼市“自来水”奇缺！

除了必须写“南京稳了”的喉舌，买卖双方（开发商、买房人）都且在冷眼旁观。

而外部条件，几乎已经到了“摇旗呐喊”的程度，就差说“求求你们，快点买房吧”！

比如说：

• 三道红线松绑，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。
• 发改委发文中提到：扩大供给，满足购房者合理住房需求，促进房地产健康发展，促进房地产消费。
• 1月份，我国人民币贷款增加3.98万亿元，同比多增3944亿元。

最关键的一点，房贷利率，全面下降了，对于买房人而言，这是实打实的“鼓励”——去年下半年，南京的房贷利率基本都是6字头，还迟迟不放贷，而今年上半年，大部分的银行利率都回正到5字头，下款周期更是加速。

一般来说，买房人或者业内都知道，只要银行放松，楼市基本就要动一动，再过去的十多年来，概无例外。

所以最近，我们和不少买房人交流的时候，我们发现，确实，买房的心思，动了。

但是考虑到去年年底的一片哀鸿，买房人一方面心有余悸，一方面则仍然想“观望”一下，看看开发商会不会在重压之下，再便宜一点，优惠一点，或者说，买房门槛低一点。

可以说，南京的买卖双方，正实打实的处于“博弈”之中，看谁先忍不住。

这时候，再来看，有不少板块，涨价的实际动作，就显得很有意义了。

当然，客观来说，这轮涨价并非故意为之，而是去年实打实的拍出的地价，就是涨价了趋势。而通常来说，外围价格一旦上涨、固定，中间板块的上涨也会渐成趋势，除非，买房人永远绷着。

涨价区域一：岱山，涨6000+

典型代表楼盘：金基雅玥（带包放风价3.7万/㎡）目前板块最高房价：世茂璀璨睿湾（均价约3.1万/㎡）

客观来说，岱山板块已经是本批我们盘点的涨价区域中，基本面最为良好的板块了。

首先，这里大量的安置房，虽然决定了他的上限不高，却也决定了他的下限不低，毕竟现在就有大量的本地居住人群，未来的改善需求比较足，且现在就人气旺盛，导致板块的公建配套和商业氛围都很充分。

此前我们盘点雨花人居森林的时候也提及，目前这个纯新板块的生活配套，还有赖于岱山，因此，即便是诸多意难平，还是挡不住岱山涨价的脚步。

更何况，这轮岱山涨价的利器，是金基。

金基雅玥，是新沂阳光地块，委托金基开发，配备会所，定位高端，房价自然上涨。

项目打造9栋21-32层住宅，户型建筑面积段约96-137㎡，带包精装价预计3.7万/㎡，首付预计8成（以最终通知为准，目测今年可能门槛有望下降）。

金基雅玥效果图

此前，世茂璀璨睿湾3.1万/㎡，都会澜岸3.1万/㎡，按照金基雅玥放风价3.7万/㎡来算，板块房价天花板提升了6000元/㎡。

涨价区域二：江核，涨5000+

目前均价最高：晴翠府（带包均价约4万/㎡）未来房价天花板：中铁G19（基础装修4万/㎡+升级包放风5000+）

目前，江核整个区域房价最高当属晴翠府（均价37377元/㎡+3100元/㎡装修包），首付5成起。但是本周我去踩盘的时候，据置业顾问表示，今年如果行情不错，后续位置更好的楼栋推出有可能会涨价。

但是比起晴翠府的薛定谔式的涨价，我得知一个更“飘”的涨价信息：中铁G19地块，酝酿打破江北的装修包天花板。

目前晴翠府装修包3100元，越江时代装修包2900元，至少都是3000元以内的，而中铁G19，准备直接搞5000块的装修包，这样一看，整个板块的价格都要被拉到5000+跳涨。根据规划项目分为 A、B、C（地下空间）三个地块，A地块：规划用地性质为Bb商办混合用地， 主要功能为办公、商业、酒店式公寓、配套用房、地下停车库及其他配套设施。

A地块效果图：

B地块：规划用地性质为R2二类居住用地，主要功能为4栋住宅、配套用房及地下车库。

涨价区域三：鼓楼滨江 涨2000+

典型代表楼盘：金基G109（毛坯限价40950元/㎡）目前板块最高房价：江望润府（均价4.1-4.3万/㎡+5000元/㎡装修包）

去年11月，金基拿下鼓楼滨江G109综合地块，现在规划出炉。该地块为商住混合用地，拟建方案总建筑面积约79248㎡，将打造7栋8-10F住宅及部分商业和其他配套设施。

据悉，项目将于2022年上市，而涨价空间之所以说2000+，因为毛坯限价已经比江望润府的毛坯限价高出了约2000元/㎡；而考虑两者产品，金基的这块地是低密度产品，预计未来的定价可能还会更高一些。

金基G109的未来房价很可能会再突破，加包价格可能站上5万大关。

当然，鼓楼滨江乃至整个鼓楼，在售新房稀缺，鼓楼滨江主要有中冶锦绣天玺、江山汇·璟寓项目，鼓北主要有葛洲坝招商·上鼓中心、葛洲坝鼓悦兰园、葛洲坝鼓楼幕府创新区G70地块，目测价格都不低，但是确实还是滨江才能扛把子。

涨价区域四：新玄武 涨2000+至少

典型代表楼盘：复地明日之城（均价约4-4.3万/㎡，装修包3000元/㎡）目前板块最高房价：招商G24（毛坯限价43555元/㎡）

2021年5月20日，招商以总价88.9亿拿下巨无霸G24地块，项目将建设17栋23-26层住宅、两栋3-18层商业、一栋30层办公楼。

项目定位高端改善，根据目前爆出的消息，打造户型建筑面积约140-180㎡。

由于G24的毛坯限价到了毛坯限价43555元/㎡，加上2000元/㎡的全装修，不带装修包的价格将冲破4.5万/㎡大关，如果加上装修包，就是近5万/㎡！

虽然目前新玄武基本开发完毕，但是涨价的趋势还是一样的。

如果说江核、新玄武、鼓楼滨江都是强力板块，房价上涨在所难免，那么还有一些弱势板块，照涨不误，当然这是说明了南京楼市的整体趋势，可是买房人买单与否就很值得玩味了！

比如说，今天国贸地产发布最新项目信息，这块地是桥林的G102，毛坯限价24500元/㎡

对比此前这个板块最高限价的项目金地时代艺境目前的销许均价21649元/㎡，仅仅从限价来看，这里就涨幅超过3000元，后期整个桥林拍出的龙湖G99、葛洲坝G101毛坯限价，基本都是毛坯限价24500元/㎡，除非你不买桥林的新盘，只要买，涨价就是宿命。

但以目前的市场环境来看，桥林可谓“强捧”的典型代表，尽管政策上极尽所能的开绿灯，市场和买房人却始终不给眼神，据我们推测，目前的桥林，哪怕2字头，也是极为勉强的。

写在最后：

每年，无论行情好坏，楼市的表现总归是很受关注的，而今年的可怕之处在于，即便开发商和相关产业都在跃跃欲试，但是买房人终究还是冷眼旁观，所谓“哀莫大于心死”，这才是市场最怕的，现在，再度用涨价这样的强心针予以刺激，是否会激起买房人的激烈反映，大家都在等。

信心，有时候真的贵过黄金。

【房价排名出炉，重庆居然没上榜，你还认为它很贵？】

时间过得太快了，2022年各个城市的房价表现已经出炉了，上海，深圳，北京成为前三甲，房价表现相对最贵。

厦门均价突破5万，杭州均价突破4万，实力碾压广州这座一线城市，毕竟它的房价目前仅仅只有3万多，很快就会突破4万元了。

奇怪的是重庆居然没上榜，看来重庆均价13,000，真的是没看头啊，和这些城市对比完全就是白菜价了。

可是偏偏这么便宜的房价，很多人还是觉得贵，不知道他们说的重庆房价贵在哪里，搞不清楚。